Bár minden szakértő óva int attól, hogy a 2023-as évben nagyobb költekezésekbe kezdjünk, sokaknak nincs más választása: ha valakinek most kell lakást vásárolnia, akkor nincs mit tenni. Milyen buktatókra és nehézségekre számíthatnak azok, akik most vágnak bele az ingatlanvásárlásba? Cikkünkben ezt mutatjuk be.

Nem könnyű most a helyzet

A lakásvásárlás mindig nehéz, ezért mindig rémisztő belevágni. Most azonban sokkal nehezebb helyzetben vannak azok, akik az otthonteremtésen gondolkodnak. 2020-ban még azt hittük, a koronavírus az évszázad legnagyobb nehézsége, azonban csakhamar kiderült, hogy várnak ennél sokkal bonyolultabb helyzetek is ránk. Az orosz-ukrán konfliktus és az EU szankciói miatt hatalmas energiaválság alakult ki Európában, emellett az infláció is jelentősen felkúszott. Ez szinte mindennek az árát megemelte: drágábban veszünk ma élelmiszereket, ruhákat, bútorokat, elektronikai eszközöket, drágább a fűtés és a villany stb. És sajnos nem jelent kivételt a hitelpiac sem, így tehát lakáshitelt is drágábban tudunk felvenni, mint valaha, olyannyira elszálltak a kamatok. Van azonban olyan helyzet, hogy nincs választási lehetőségünk, most kell cselekednünk. Ha most állunk abban az élethelyzetben, hogy lakást kell vásárolnunk vagy építkeznünk kell, akkor a következő problémákkal kell szembenéznünk:

1. Még mindig drágák az ingatlanok

Minden gazdasági megtorpanásnál arra számítunk, hogy az ingatlanárak bezuhannak, de végül ez sosem történik meg. A magas hitelárak miatt az ingatlan adás-vétel gyakorlatilag befagyott, így logikusnak tűnne, hogy emiatt az árak lejjebb mennek (hiszen ha nem tudjuk eladni a lakásunkat 40 millióért, akkor megpróbálkozunk a 35 milliós eladási árral). Jelentősebb csökkenés ennek ellenére sem történt. Sokan spekuláltak, hogy a bizonyos típusú ingatlanok értéke csökkenni fog, de nem így történt. a jövőre nézve – az energiaárak miatt – arra lehet számítani, hogy a régi, korszerűtlenebb, nagy energiaigényű ingatlanok nehezebben lesznek eladhatók, emiatt ezeknek némiképpen lejjebb megy az áruk. 

2. Nehéz megkapni a hitelt

Az infláció értelemszerűen azt eredményezi, hogy a mindennapi megélhetés drágább. Több pénzt kell költenünk az élelmiszerekre, a benzinre és az energiára, így tehát több a havi kiadásunk. Az, hogy mekkora hitelt kaphatunk, elsősorban az határozza meg, hogy mekkora a jövedelmünk. A JTM ugyanis szabályozza, hogy amennyiben havi 500 ezer forintnál kevesebbet keresünk, akkor legfeljebb a fizetésünk 50 százalékát fordíthassuk a hitelek törlesztőire; ha azonban 500 ezer forintnál többet keresünk, akkor akár annak 60 százalékát is elkölthetjük hiteltörlesztésre. A tapasztalat azonban az, hogy ez csak egy államilag előírt plafon, a bankok viszont ennél korábban is jóval szigorúbbak voltak. Általában a fizetésünknek 40 százalékát engedték törlesztőre fordítani. Most azonban, hogy a megélhetési költségek emelkedtek, ebben a tekintetben is szigorítottak, így tehát a fizetésünk legfeljebb 25-30 százalékát engedik törlesztőre költeni. Ez azt jelenti, hogy míg tavaly gond nélkül megkaphattuk volna a lakáshitelt, addig ma már vagy egyáltalán nem kapjuk meg, vagy csak csökkentett összeggel. 

3. Nagyon magas a kamat

Az utóbbi egy évben rettenetesen felszaladtak a kamatok, ezért mondhatjuk azt, hogy jelentősen drágultak a kölcsönök. Hogy egészen pontosan láthassuk, mekkora drágulásról is van szó, hasonlítsuk össze a jelenlegi és az egy évvel korábbi helyzetet:

• Egy évvel ezelőtt a lakáshitelek 5,05 és 8,4 százalék közötti kamattal mentek.
• Ma a lakáshitelek 8,25 és 10,85 százalék közötti kamatozással vehetők fel.

Ez tehát azt jelenti, hogy a lakáshitelek ma elérték a tavalyi személyi kölcsönök árfekvését. No persze ez nem azt jelenti, hogy ma ugyanolyan drága a személyi kölcsön és a lakáshitel. A személyi hitelek drágulása ugyanis még ütemesebb:

• Egy évvel ezelőtt volt olyan konstrukció, amely 8 százalékos kamattal adott személyi hitelt.
• Ma a személyi hitelek 12 és 18 százalék között mozognak. 

Joggal mutathatunk rá, hogy a helyzet tarthatatlan. Több banki szakember is megerősítette, hogy hatalmas (körülbelül 80 százalékos) visszaesés van a lakáshitelek piacán. Emiatt a bankok az utóbbi hetekben kénytelenek voltak finomítani, és elkezdték lejjebb vinni a kamatokat. 

4. Magasak az induló költségek

Ha azt gondoljuk, hogy a lakáshitel felvétele során először csak az első havi törlesztőnket kell kifizetni, akkor nagyot tévedünk. A lakáshitel igénylésével ugyanis rengeteg költség jár együtt. Nekünk kell kifizetnünk az értékbecslést, a szerződés közjegyzői okiratba foglalását, valamint a földhivatali ügyintézést is. Mindezek összesen akár többszázezer forintba is kerülhetnek, amelyeket nekünk zsebből kell megoldanunk az önerőn túl. Ha azonban szerencsénk van, sikerül kifognunk egy olyan bankot és egy olyan akciót, amikor a pénzintézet ezeknek egy részét átvállalja, vagy később, a hitelfolyósítást követően jóváírja. 

5. Sok önerőre van szükség

Az egyik legnehezebb része a lakásvásárlásnak, hogy meg kell teremteni az önerőt. Mert hiszen nem olyan egyszerű, hogy a bank kifizeti nekünk a teljes vételárat. Törvény írja elő, hogy a bankok a lakás vételárának legfeljebb 80 százalékát hitelezhetik meg, a többit a vevőnek kell előteremtenie. Ha egy 40 millió forintos lakásról beszélünk (manapság ez már átlagos), akkor 8 millió forintot kell előteremtenünk, a tapasztalat pedig az, hogy a legtöbb fiatal pár nem rendelkezik ennyi megtakarított pénzzel. És van ennél rosszabb is. Noha az állam 20 százalék önerőt ír elő, a bankok ennél szigorúbbak szoktak lenni. Általában nem adják meg a vételár 80 százalékát, hanem körülbelül 70 százaléknál megállnak, de gyakran csak az 50 százalékot hajlandók hitelezni. Ez tehát azt jelenti, hogy a maradék összeget más forrásból kell összekaparnunk. 

Ilyenkor felmerülhet a CSOK vagy a Babaváró összege – teljesen jogosan. A helyzet azonban ezesetben sem olyan egyszerű. A CSOK – amennyiben vállalt gyerekekről van szó – csak egy előleg az állam részéről, ám ha nem teljesítjük az ígéretünket, akkor visszaveszik tőlünk a pénzt. Emiatt a legtöbb bank nem is fogadja el önerőként, hiszen ez még nem biztosan a miénk. Más a helyzet persze akkor, ha már meglévő gyerekekre kaptuk a CSOK-ot, hiszen ezesetben már vállaltuk a kötelezettségünket, és nem vehetik vissza az összeget. Akadnak azonban olyan bankok, amelyek vállalt gyerekek után járó CSOK-ot is beszámítják az önerőbe. A Babavárónál pedig fontos, hogy jól matekozzunk. Ha a Babaváró folyósítása és a lakáshitel igénylésének napja között nem telik el 90 nap, akkor a Babavárónak legfeljebb 75 százaléka fogadható el önerőként. Ha azonban kivárjuk a 90 napot, akkor már annak 100 százaléka önerő. 

6. Fix kamatozásra van szükség

Azt bizonyára minden magyar jól megtanulta, hogy veszélyes dolog olyan hitelt felvenni, amelynek kamata nem fix. A tapasztalat azt mutatja, hogy ezt tényleg megtanultuk, ugyanis szinte senki nem igényel nem végig fix kamatozású hitelt. Ez tehát azt jelenti, hogy a kapott hitel kamata és havi törlesztője egészen a futamidő végéig változatlan marad, ami lehet jó is és rossz is. Jó, mert ha tovább emelkednek a kamatok, a mi törlesztőnk akkor sem változik. De rossz is lehet, mert ha a háború és az infláció egyszer véget ér, és normalizálódnak az alapkamatok, akkor a mi hitelkamatunk nem fog lejjebb menni (ám hitelkiváltással még akkor is olcsóbbá tudjuk tenni a törlesztőnket).

7. Nem emelkedett a CSOK támogatás összege

A CSOK összegén indulása óta nem emeltek semmit. Mutatjuk tehát, hogy mekkora összeghez jutahtunk így:

• Használt lakás esetében az egygyerekes CSOK 600 ezer forint,
• használt lakás esetében a kétgyerekes CSOK 1 430 000 forint,
• használt lakás esetében a háromgyerekes CSOK 2 200 000 forint,
• használt lakás esetében a négy (és több) gyerekes CSOK 2 60 000 forint,
• új építésű lakás esetében az egygyerekes CSOK 600 000 forint,
• új építésű lakás esetében a kétgyerekes CSOK 2 600 000 forint,
• új építésű lakás esetében a háromgyerekes CSOK 10 000 000 forint.

Ezek az összegek azóta mit sem változtak, dacára annak, hogy az ingatlanárak jelentősen megugrottak. A CSOK vásárlási értéke tehát jelentősen megcsappant, és már régóta várjuk, hogy emeljenek rajta valamennyit. Jogos a felvetés, hogy legalább a kétgyermekes CSOK-ot lehetne emelni, ez ugyanis irreálisan alacsony a háromgyerekeshez képest, és sok fiatal a jelenlegi helyzetben nem mer három babát vállalni. 

8. Nem emelkedett a CSOK-hitel összege

A CSOK-hitel a piac legkedvezőbb konstrukciója. A CSOK-támogatás mellé vehetjük fel kiegészítésképp, a kamata pedig rendkívül alacsony, végig fix 3 százalék. Ha két gyermeket vállalunk, akkor a CSOK-hitel maximálisan felvehető összege 10 millió forint, három vállalt gyerek esetében már 15 millió. A maximálisan felvehető hitelösszeg indulása óta valóban emelkedett (korábban csak 10 milliót vehettünk fel három vállalt gyerekre), az elmúlt 3-3,5 évben azonban semmi módosítás nem történt. Mondanunk sem kell, hogy az utóbbi 3,5 évben igen sokat változott a világ, és igen sokat emelkedtek az árak az ingatlanpiacon, éppen emiatt fontos volna, hogy ezzel lépést tartson a hitel is. 

9. Nem emelkedett a Babaváró összege

A Babaváró hitel 2019 júniusában indult, a felvehető összege akkor – ahogyan ma is – 10 millió forint volt. Nem emelkedett tehát a felvehető hitelösszeg, azóta viszont a vásárlóértéke jelentősen csökkent. A Babaváró hitelek legnagyobb része lakáscélokra van felhasználva, és míg három évvel ezelőtt tízmillió forint jelentős hányadát jelentette a vételárnak, addig – az ingatlanárak drasztikus emelkedése miatt – ma már jóval kevesebbet ér ez az összeg. 

10. Már nincs otthonfelújítási támogatás

Az otthonfelújítási támogatás azoknak nyújtott nagy segítséget, akiknek már megvolt a saját lakásuk vagy házuk, és abban szerettek volna állami támogatással korszerűsítő munkálatokat folytatni. Ebben az esetben a felújítási és korszerűsítési költségek felét az állam fizette, így legfeljebb 3 millió forintot kaphattak a magyar családok. A támogatást azonban 2022. december 31-ével kivezették, amit azért fájlalnak nagyon sokan, mert az energiaárak miatt nem kevesen vágnak bele az ingatlan energetikájának felújításába, és bizony erre jól jött volna a támogatás. 

11. Már nincs zöld hitel

A zöld hitel volt a piac egyik legkedvezőbb konstrukciója, nem véletlenül örvendett óriási sikernek. Elkapkodták, mint a cukrot, hiszen 2,5 százalékos kamattal vehettünk fel akár 70 millió forintot is, feltétele pedig az volt, hogy korszerű lakást vegyünk vagy építsünk rajta. A 200+100 milliárdos hitelkeret azonban hamar kifogyott.

12. Már nincs autóvásárlási kedvezmény

A nagycsaládosoknak igen nagy segítséget jelentett, hogy amennyiben egy hétüléses új személyautót vásároltak, akkor akár 2,5 millió forintot is adtak támogatásképpen. A támogatás azonban nem volt hosszú életű, 2022. december 31-én kivezették.