Ilyen törlesztőrészletekkel vehetünk fel most lakáshitelt

Nem mindenkinek adatik meg az a szerencsés helyzet, hogy egy új ingatlant zsebből fizessen ki. Magyarországon szinte minden család törekszik arra, hogy saját otthonában, biztonságban nevelhesse gyermekeit, ehhez pedig elkerülhetetlen az ingatlanvásárlás, sokan pedig csak banki segítséggel tudják ezt megoldani. De milyen lehetőségekkel számolhatnak azok, akik most kívánnak lakáshitelhez jutni? Cikkünkben ezt járjuk körül.

Mekkora lakáshitelt adhat nekünk a bank?

Nincs két egyforma ember, nincs két egyforma hitelezés. A pénzintézetek ugyanis a hiteligényléseket egy nagyon komplex és bonyolult eljárás alapján bírálják el, és számos szemponttól függ az, hogy egyáltalán megkapjuk-e a hitelt, és ha igen, akkor mekkora összeggel számolhatunk. Bár a bankoknak számos nem publikus szempontjuk is van, közismert néhány olyan tényező, amelyek jelentősen meghatározzák azt, hogy mekkora eséllyel indulhatunk neki a hiteligénylésnek. Összeszedjük a legismertebb és legfontosabb ilyen tényezőket:

Önerő

Államilag szabályozva van, hogy a pénzintézet a lakás árának legfeljebb nyolcvan százalékát finanszírozhatja. Ez azt jelenti, hogy amennyiben banki segítséggel szeretnénk megvásárolni egy ingatlant, akkor az ingatlan teljes vételárának legfeljebb nyolcvan százalékát fizetheti ki előre a bank, azaz nekünk legalább húsz százaléknyi önerővel kell rendelkeznünk. Ez igen sok ügyfél számára nehézséget okoz, hiszen az ingatlanok esetében komoly tízmilliókról van szó, így hát az önerő bizonyosan milliós összegre rúg. Ha például egy 60 millión forint értékű családi házat szeretnénk megvásárolni, akkor legjobb esetben is maximum 48 millió forint hitelt adhat rá a bank, azaz 12 millió forintot nekünk kell biztosítanunk. Való igaz, hogy ma Magyarországon nem sok ember rendelkezik ekkora önerővel, mindazonáltal nem kell teljesen kétségbe esni, mert erre a célra be lehet forgatni még különféle állami támogatásokat. Számos bank például elfogadja önerőnek a CSOK-ot, ezzel azonban érdemes óvatosan bánni. A bankok többsége ugyanis a CSOK-ra nem tekint önerőként addig, ameddig nem teljesítettük a kötelezettségeinket. Tehát ha három gyermekre vettünk fel CSOK-ot, de eddig csak egy gyermekünk született, akkor a bank nem fogja ezt az összeget elfogadni önerőnek, hiszen amennyiben nem születik meg a három gyerek, akkor az állam vissza fogja kérni a pénzt. Abban az esetben azonban, ha három például három gyermekre vettük fel a CSOK-ot, és a hiteligénylés idejében már mindhárom gyermek megszületett, akkor ez az összeg a miénk, ezt már nem kérheti vissza a bank, azaz gond nélkül beszámítják az önerőbe. Ezen felül a Babaváró hitel 75 százaléka is elszámolható önerőnek, azonban ha várunk 3 hónapot a Babaváró folyósításától számítva, akkor utána már a hitel 100 százaléka beszámítható önerőnek, csupán az adósságfék miatt gyűlhet meg vele a bajunk. Amennyiben pedig nem szeretnénk élni sem a CSOK-kal, sem a Babaváróval, és amennyiben megtehetjük, még mindig bevonhatjuk egy másik ingatlant a hitelbe, s így a fedezettel akár el is tekinthet a bank az önerőtől. 

Adósságfék

A folyósítható hitelösszeget jelentősen befolyásolja az is, hogy mekkora havi törlesztőrészletet tud elviselni a háztartásunk. Ez azonban nem bevallásalapú, hiába érezzük és mondjuk mi azt, hogy a fizetésünknek a 70 százalékát is ráfordíthatjuk a törlesztőre, ezt a bank és az állam nem fogja engedni. A Magyar Nemzeti Bank szorgalmazására ugyanis az állam bevezette az adósságféket, aminek értelmében azok, akiknek a fizetése nem éri el az 500 ezer forintot, az igazolt havi jövedelmüknek legfeljebb 50 százaléka használható fel az összes adósság finanszírozására. Ha tehát havi 400 ezer forintot keresünk, akkor a bank nem fogja engedni, hogy a havi törlesztőrészletünk meghaladja a 200 ezer forintot. (Érdemes megjegyezni, hogy bár az adósságfék rételmében maximálisan a fizetésünk 50 százaléka fordítható a törlesztésre, a gyakorlatban a bankok ennél jóval óvatosabbak, és ennél alacsonyabb százalékot engednek meg.) Amennyiben azonban a fizetésünk meghaladja a havi 500 ezer forintot, akkor a bankok már engedni szokták azt, hogy a havi igazolt jövedelmünknek maximum 60 százalékát fordítsuk a törlesztésre. Itt érdemes azonban kiemelni, hogy ez az összeg nem csak az adott hitel törlesztésére vonatkozik, hanem az összes törlesztőrészlet összegére. Ha tehát nekünk van havi 400 ezer forint fizetésünk, akkor havi 200 ezer forintot fordíthatunk a hiteleink törlesztésére. A 200 ezer forintból azonban fedezni kell az összes hitel törlesztését, azaz ha például már van egy személyi hitelünk, aminek a havi törlesztője 60 ezer forint, akkor a lakáshitel törlesztője nem haladhatja meg a havi 140 ezer forintot. És hogy ez miben befolyásolja a folyósítható hitelösszeget? Az elbírt törlesztőrészlet befolyásolja a futamidőt, a futamidő pedig meghatározza azt, hogy mekkora a maximálisan kiadható hitel. 

A speciális jövedelmek 

Sok hiteligénylő abban is reménykedik, hogy a speciális jövedelmüket is beszámítja a bank havi jövedelemként. Éppen ezért érdemes nagyon alaposan megválogatnunk a pénzintézetet, ugyanis sorsdöntő lehet az, hogy mely bank hogyan viszonyul a speciális jövedelmekhez. (Speciális jövedelem alatt értjük a készpénzben kapott jövedelmet, a külföldi jövedelmet, az ingatlanbérbeadásból származó jövedelmet vagy a vállalkozásból származó profitot.) Ha tehát rendelkezünk ilyesféle speciális jövedelemmel, és szeretnénk ezt is beszámíttatni, akkor alaposan válogassuk meg a pénzintézetet. Nem mindegy ugyanis a hitelkalkuláció során, hiszen ha a munkahelyünkön havi 400 ezer forintot keresünk, ugyanakkor van már egy lakásunk, amit kiadunk havi 150 ezer forintért, akkor a jövedelmünk máris 550 ezer forintra rúg, ami már egy kedvezőbb hitelkonstrukciót is eredményezhet. 

Mitől függ az, hogy mekkora lesz a hitelünk kamata?

Ahogyan az adható hitelösszeg is ügyfelenként eltérő, úgy ez igaz a kamatokra is. Számtalan tényező befolyásolja ugyanis azt, hogy milyen kamattal rendelkező konstrukciót fog nekünk felkínálni a pénzintézet, amely tényezők közül néhányról a publikum nem is tudhat. De itt is akadnak olyan tényezők, amelyek nagyon is ismeretesek. A bankok logikája relatíve egyszerű: nem szeretnének pénzt veszíteni. Így tehát minél kisebb kockázatot jelentünk arra nézve, hogy velünk pénzt bukik a bank, annál kedvezőbb konstrukciót fognak kínálni. Ha azonban kockázatosnak tekintenek minket, mert félő, hogy anyagi helyzetünk, munkánk jellege vagy az igényelt hitelösszeg miatt nem fogjuk tudni visszafizetni maradéktalanul a pénzt, akkor kedvezőtlenebb konstrukciót kapunk, vagy megtagadják a hitelt.

Éppen ezért érthető, hogy minél jobb a jövedelmünk, minél többet keresünk, annál jobb hitelhez juthatunk. Hiszen ha jó anyagi helyzetben vagyunk, akkor a bank számára kisebb rizikót jelentünk, ezért kedvezőbb konstrukciót kaphatunk, ami az alacsonyabb kamattal jár együtt. 

A kapott hitel összegétől is függhet a kamat nagysága. Minél nagyobb hitelt ad ki ugyanis a bank, a kamat annál alacsonyabb lesz. Emögött azt az okot fedezhetjük fel, hogy a bank számára az hoz nagyobb profitot, ha minél több összeg minél tovább az ügyfélnél van, hiszen az tovább kamatozik. Azaz ha nagyobb az összeg, akkor nagyobb a futamidő is, így aztán a kisebb kamattal is „megelégednek”, hiszen hosszú távon ez garantált profit, azaz kevesebb a kockázat benne.

Csökkenthetjük továbbá a kamatot akkor is, ha a fedezetként bevont ingatlan értéke nagyobb a felvett hitel értékénél. Ez azért nagyon fontos a bankoknak, mert amennyiben fizetőképtelenekké válunk, és nem tudjuk tovább törleszteni a kölcsönt, akkor a bank számára még mindig ott van az az opció, hogy eladja a fedezetként szolgáló ingatlant. Ha pedig a felvett hitel alacsonyabb értékű a fedezetként szolágló ingatlannál, akkor megúszhatja a bank veszteség nélkül az esetet, így tehát kisebb kockázatot kell vállalnia.  

Háromszor is kamatot emelt a Magyar Nemzeti Bank

Hitelt felvenni hatalmas felelősség, ami bizony akár az egész hátralévő életünket is meghatározhatja. Éppen ezért az ember a hiteligénylés előtt mindig igyekszik a lehető legtudatosabban informálódni az aktuális hitelpiacról. Aki mostanában figyelte a hitelpiac híreit, az tudhatja, hogy 2021 júniusa óta a Magyar Nemzeti Bank háromszor is megemelte az alapkamatot, ami természetesen azt is eredményezheti, hogy a hitelkamatok is megemelkedhetnek. Ennek okán kiemelt figyelmet kell szentelniük a kamatok vizsgálatára azoknak, akik most állnak az ingatlanvásárlás küszöbén, és akik hitelfelvételen gondolkodnak, ugyanis nagyon nem mindegy, hogy milyen kamatozású hitelt sikerült megkapnunk. 

Mire kell figyelni, ha olcsóbb hitelt szeretnénk kapni?

A megfelelő, jó hitel kiválasztása nehéz dolog, éppen ezért nagyon körültekintőnek kell lennünk, és nem árt tudnunk néhány alapvető információt a kamatokról. Fontos például tudni, hogy a kamatkockázatot alapvetően meghatározza az, hogy a futamidő alatt a kamat milyen időközönként változhat. A pénzintézeteknek ugyanis jogukban áll meghatározott időnként emelni a kamatot. Vannak azonban olyan időszakok, amikor a kamaton semmiképpen nem lehet változtatni: ez a kamatperiódus. Vannak 5 és 10 éves kamatperdiódusok, ez tehát azt jelenti, hogy ennyi ideig nem változtathat a bank a kamat összegén. Ha lejár a kamatperiódus, nekünk pedig még van tartozásunk, akkor a bank emelheti a kamatot. A legkiszámíthatóbb eset természetesen a hosszabb kamatperiódus, a legnépszerűbb hitelek így azok, amelyek a futamidő végéig fix kamattal rendelkeznek, ezekről azonban nem árt tudni, hogy a biztonságérzet miatt a bankok drágább kamatot számolnak rá. 

Sőt, bonyolítja a helyzetet az is, hogy ha két család ugyanakkora havi jövedelemmel ugyanakkora lakáshitelt szeretne felvenni ugyanakkora kamatperiódussal, még akkor is eltérhetnek a hitelkonstrukciók. Ha például 20 millió forint hitelt vennénk fel 500 ezer forintos havi jövedelemmel, akkor a következőképpen alakulnak az árak:

  • amennyiben a kamatperiódus 5 év, akkor a legkedvezőbb esetben a havi törlesztőrészlet 109 414 forint,
  • amennyiben a kamatperiódus 5 év, akkor a legdrágább esetben a havi törlesztőrészlet 126 657 forint,
  • amennyiben a kamatperiódus 10 év, akkor a legkedvezőbb esetben a havi törlesztőrészlet 114 828 forint,
  • amennyiben a kamatperiódus 10 év, akkor a legdrágább esetben a havi törlesztőrészlet 136 724 forint,
  • amennyiben a kamat végig fix, akkor a legkedvezőbb esetben a havi törlesztőrészlet 127 096 forint,
  • amennyiben a kamat végig fix, akkor a legdrágább esetben a havi törlesztőrészlet 139 017 forint.

Még az átfutási időben is jelentős különbségek vannak

Alaposan érdemes tehát tájékozódni a lehetőségeinkről, mielőtt végleges döntést hoznánk egy bank mellett. Ez pedig nem csak az eltérő árkategóriájú kamatok miatt célszerű, hanem azért is, mert még az átfutási időben is jelentős különbségek lehetnek. Egy felmérés alapján például tudni lehet, hogy a hiteligénylések nyolcvan százalékáról három hónapon belül döntenek a bankok, kilenc százalékuk esetében azonban három hónapnál tovább is elhúzódik a dolog. Sőt, az igénylések egy százalékáról való döntés akár fél évnél tovább is tarthat. Sokban függ tehát a bankválasztás attól is, hogy milyen gyorsan kell a pénz. Vannak ugyanis pénzintézetek, ahol általában nem tart tovább az átfutási idő két hónapnál, más bankoknál azonban ennél több időre van szükség, hogy eldöntsék, kaphatunk-e hitelt. Mindazonáltal ne ez legyen a döntő szempont! Amennyiben van egy olyan bank, ahol kedvezőbb kamattal kapnánk hitelkonstrukciót, azonban több idő lenne az átfutás, inkább várjuk ki, hiszen ezzel hosszú évekre csökkentjük a havi kiadásainkat. 

Ugyanakkor persze azt is figyelembe kell vennünk, hogy amennyiben már kifizettük az előleget a lakástulajdonosnak, és megkötöttük vele a szerződést, azonban a bank lassú átfutási ideje miatt nem tudunk időben fizetni, akár ködbérfizetésre is kötelezhetnek bennünket, sőt, akár el is állhat a tulajdonos az eladástól, és még a lakás foglalóját is elbukhatjuk (ami általában az ingatlan vételárának 10 százaléka.)

Mit tehetünk, ha nem kapjuk meg a hitelt?

Amennyiben nem kapjuk meg az igényelt hitelösszeget, de nekünk mindenképpen banki segítségre van szükségünk az ingatlanvásárláshoz, még akkor sem kell teljesen kétségbeesni, ugyanis mindig van másik lehetőség. Az egyik legkézenfekvőbb megoldás az elutasítás után, ha újra benyújtjuk a hiteligényünket, azúttal azonban próbáljuk meg elnyújtani a kölcsön futamidejét. Ha ugyanis hosszabb a futamidő, akkor kevesebb a havi törlesztőrészlet, így az adósságfék nem lesz akadályozó tényező a nagyobb összeg elnyerésében. Jó megoldás lehet továbbá az is, ha adóstársat vonunk be a hiteligénylésbe, ilyenkor ugyanis a kettőnk fizetését nézi a bank összesítve, így máris egy jobb konstrukcióra lehet számítani. Ha azonban egyik megoldás sem kivitelezhető, akkor érdemes elgondolkodni rajta, hogy egy kisebb vagy alacsonyabb árkategóriás lakásba fektetnénk a pénzünket, így ugyanis megelégedhetünk a kevesebb hitellel is.