Mint ahogyan azt korábban már megírtuk, sokat drágultak az utóbbi egy évben a lakossági hitelek. Jelentősen magasabb egy lakáshitel kamata most, mint egy évvel korábban. Amennyiben nagyobb kiadás elébe nézünk, akkor megéri-e most felvenni a hitelt, vagy esetleg várjunk, hátha lejjebb mennek az árak? Milyen előnyei és milyen buktatói vannak jelenleg a hitelfelvételnek? Cikkünkben ezt mutatjuk be.

Minden területen nagy a drágulás

Alighogy lassacskán lezárult a világjárvány korszaka, most új nehézségekkel kell szembenéznünk. Már a koronavírus is magával hozott számtalan olyan gazdasági problémát, amelynek a levét a lakosok itták meg, most ismét omladozni látszik a gazdaság. Az ukrán-orosz fegyveres konfliktus ugyanis igen sok nehézséget hoz a világra, és különösen Európára. Már most a bőrünkön tapasztalhatjuk az energiaválság első jeleit: jelenleg attól kell rettegnünk, hogy olyan magasak lesznek a számlák, hogy be sem tudjuk őket fizetni; újra aggódnunk kell amiatt, hogy a kifizethetetlen fűtés miatt bezárnak az iskolák és újra távoktatás lesz. A benzin drágulásával az áruszállítás is drágult, azaz az áru maga is drágult, így hát minden termékért mélyebbre kell a zsebünkbe nyúlnunk. Szegény hazánk emellett további nehézségekkel is küzd: a forint értéke rohamosan gyengül, így tehát a magyar embereknek gyakran többet kell fizetni ugyanazon termékért, mint az eurozónában élő európaiaknak. Mindezek mellett az infláció is csökkenti a pénzünk vásárlóerejét. Láthatjuk tehát, hogy nehéz helyzetben vagyunk, és az előttünk álló jövő is igen bizonytalan. A legtöbb család manapság nem érzi a pénzügyi helyzetét stabilnak, nagy nyomás ül az emberek vállán, ha az anyagiakra gondolnak. Az élet azonban nem állhat meg. A háborútól, gazdasági válságtól, inflációtól függetlenül bizony vannak olyanok, akik most állnak életük nagy küszöbénél, a családalapításnál, így tehát most vannak abban a helyzetben, hogy lakást kell vásárolniuk, hogy autót kell venniük… stb. Mit tehetünk tehát akkor, ha nekünk most van szükségünk hitelre? Merthogy a nagy drágulás nem kerülte el a banki szektort sem. A jegybanki alapkamat folyamatosan emelkedik, emiatt minden lakossági hitel – köztük a lakáshitel és a személyi kölcsön is – drágult. Így tehát ma jóval magasabb kamattal, magasabb havi törlesztővel és végtörlesztési összeggel vehetünk fel hitelt a tavalyi évhez képest. Inkább várakozzunk, hátha idővel lejjebb mennek az árak? Vagy vágjunk bele minél hamarabb, nehogy tovább emelkedjenek az árak? Hogyan érdemes módosítani a terveinket, hogy a lehető legkisebbet bukjuk? Mutatjuk, mi mindent érdemes számításba venni!

Mennyit drágultak a hitelek?

A Magyar Nemzeti Bank 2021 júniusa óta folyamatosan emeli a jegybanki alapkamatot, mivel pedig az alapkamat alapjaiban határozza meg a lakossági hitelek kamatszintjét, ezért a hír a legtöbb fogyasztó számára igen elkeserítő. Ha ugyanis összevetjük a tavalyi számokat a mostaniakkal, akkor azt láthatjuk, hogy sokmillió forinttal többet kell most fizetnie egy hitelért annak, aki egy évvel később vette fel a lakáshitelt, ez pedig nem kevés összeg. 

Nézzük is meg, hogy szám szerint mennyit drágultak a lakáshitelek!

• Amennyiben 2021. októberében felvettünk egy 20 millió forintos lakáshitelt 20 év futamidővel, végig fix kamatozással, akkor a kamat 4,52 százalék volt, a havi törlesztőrészlet pedig 127 751 forint.
• Amennyiben 2022. októberében felveszünk egy 20 millió forintos lakáshitelt 20 év futamidővel, végig fix kamatozással, akkor a kamat 6,79 százalék, a havi törlesztőrészlet pedig 153 674 forint.

És hogy mit is jelent ez pontosan? Ha a példánknál maradunk, akkor azt jelenti, hogy aki idén veszi fel a lakáshitelt, az a tavalyi ügyfelekhez képest havi 26 ezer forinttal fizet többet, ekkora differencia keletkezett ugyanis a havi törlesztőben egy év alatt. Ez már önmagában nem kevés összeg, hiszen nagyon nem mindegy, hogy havi 26 ezer forinttal több jut a konyhára vagy kevesebb, a végtörlesztés összege azonban drasztikusan nagyot emelkedett: aki idén veszi fel a lakáshitelt, annak 6,2 millió forinttal kell többet visszafizetnie, mint aki tavaly vette fel ugyanezt a hitelt. 

Mi tehát a teendő? Megéri-e elhalasztani a lakásvásárlást? 

Ha azt nézzük, hogy az ingatlanárak folyamatosan emelkednek, és jelenleg a lakáshitelek kamatai is nőttön nőnek, akkor jogosan merülhet fel a kérdés, hogy nem lenne-e jobb inkább várni egy kicsit, hátha rendeződnek valamelyest a dolgok, és az árak lejjebb szállnak. Egy korábbi cikkünkben már írtunk arról, hogy jelenleg a várakozás nem a barátunk. Ha ugyanis csupán a korábbi évekre tekintünk vissza, akkor azt láthatjuk, hogy kivétel nélkül mindig azok jártak jobban, akik korábban vásároltak ingatlant, ugyanis arányaiban nézve az ingatlanvásárlás évről évre nagyobb teher anyagilag. Fontos tehát az időzítés, nagyon sokat számít ugyanis, hogy magát az ingatlant milyen összegért tudjuk megvenni, illetve a vásárlást segítő hitel milyen kamatozású. Ugyanakkor általánosan elmondható, hogy a várakozás nem jó döntés, érdemes minél hamarabb megejteni a vásárlást. Ez különösen akkor igaz, ha az önerő már a zsebünkben lapul, de mi abban bízva, hogy néhány év múlva olcsóbb lesz a vásárlás, inkább halogatjuk az adásvételt. A vásárlás ugyanis szinte biztos nem lesz olcsóbb, az árak folyamatosan emelkednek, ugyanakkor a zsebünkben heverő megtakarításunk, az önerőnk hónapról hónapra veszít az értékéből az infláció miatt. 

Az tehát igaz, hogy jelenleg rosszabb a helyzet, mint tavaly ilyenkor, jó hír azonban (már akinek ez jó hír), hogy biztosan jobb a helyzet most, mint amilyen egy év múlva lesz. Éppen emiatt nem érdemes sokáig halogatni a vásárlást, érdemes minél hamarabb belevágni, hogy kevesebbet bukjunk. A jövőre nézve nagyobb bizonytalanság várható ugyanis, ugyanakkor két dolgot szem előtt kell tartanunk.

1. Az ingatlanárak biztosan emelkedni fognak, hiszen évtizedek óta folyamatosan emelkednek az árak.
2. A kamatok jövője bizonytalan: talán tovább emelkedik, talán lejjebb száll. Ugyanakkor ha később megjelenik a piacon egy olcsóbb hitel, akkor hitelkiváltással bármikor tudunk olcsóbb kamatozású hitelre váltani.

Ezekből látható, hogy a várakozás semmiképpen nem bölcs döntés.

Csökkenhetnek-e az ingatlanárak?

A helyzetet látva tehát az első dolog, ami felmerülhet az emberben, hogy vajon megvan-e arra az esély, hogy némiképpen csökkennek az ingatlanárak? Mert ha van rá esély, akkor bölcsebbnek tűnhet várni még egy kicsit. A helyzet azonban sajnos az, hogy már évek óra várunk az árnövekedés csökkenésére, de mindhiába. Sokan azt jósolták, hogy a covid alatt csökkenni fognak az árak, mert az emberek ilyenkor nem mernek ingatlanvásárlásba vágni, így ha csökken a kereslet, akkor az árak is megzuhannak. Ez azonban nem így történt, a covid alatt is ütemesen emelkedtek az ingatlanárak. És ez a helyzet most is, az ukrán-orosz háború alatt: komoly gazdasági megtorpanással számolhatunk, ugyanakkor az ingatlanárak folytatják magabiztos emelkedésüket. A KSH felmérései szerint az elmúlt nyolc évben az ütemes áremelkedés folyamatos, ez pedig az új és a használt ingatlanokra is érvényes. 2008 és 2014 között volt egy viszonylag hosszan tartó mélypont: ebben az időszakban valóban jól jártak az emberek a várakozással, mert évről évre csökkenés mutatkozott a lakásárak területén. 2014-től azonban rohamosan emelkedni kezdett a görbe, és a várakozások ellenére 2020-tól nagyobb ütemben emelkedtek az árak, mint valaha. Ez is azt mutatja, hogy a lehető legnagyobb naivitásra utal ma az, ha valaki inkább az árak csökkenésében bizakodik, minthogy cselekedne. Nem érdemes várni az árcsökkenésre, mert az bizonyosan nem fog eljönni. Éppen ezért ha lakást szeretnénk vásárolni, akkor essünk rajta túl mihamarabb, és ha kell, legyünk kompromisszumkészek. Fogadjuk el a helyzetet, és ennek alapján mérlegeljünk, hogy a jelenlegi gazdasági környezetben a jelenlegi anyagi helyzetünkből mit tudunk kihozni. Ha szükséges, mondjunk le dolgokról, érjük be egy kisebb házzal, más környéken, kevesebb szobával. A fontos, hogy történjen meg mihamarabb a vásárlás, mert később csak rosszabb lesz a helyzet.

Milyen hatással vannak az állami támogatások a piacra?

A regnáló kormány igyekszik fellépni a demográfiai problémákkal szemben. Ha ugyanis a jelenlegi helyzet (azaz hogy többen halnak meg, mint ahány gyermek születik) nem rendeződik, akkor nagyon hamar komoly(abb) gazdasági problémákkal kell szembenéznünk, és a nyugdíjrendszer is rövid időn belül összeomlik. Ezért a kormány az állami támogatásokat a születő gyermekek számához kötötte. Extra kedvezményben részesülnek a lakásvásárlás terén azok a fiatal párok, akik hajlandók nagycsaládot vállalni. Így tehát három gyerek után 10 millió forint vissza nem térítendő támogatásban részesülnek, emellett kamatkedvezményes hitelekre is számíthatnak (CSOK hitel és Babaváró). 

Ezek a támogatások kezdetben igen kedvezőknek tűntek, mostanra azonban – a támogatások létezésétől nem függetlenül – annyira megugrottak az ingatlanárak, hogy a CSOK már csupán a teljes összegnek egy kis töredéke. Míg korábban tehát a CSOK és a CSOK hitel együttesen a családi ház árának jelentős részét képezte, addig ma már egy apró kis hozzájárulást jelent (Pest megyében a közepes méretű családi házak 90-100 millió forint között mozognak). 

Ha az a kérdés, hogy várjunk-e a vásárlással vagy sem, akkor vegyük be a kalkulációba azt is, hogy úgy tűnik, ezt az összeget egy darabig nem emelik, sőt az is kérdéses, hogy a jelenlegi háborús gazdasági válságban mennyire fenntartható az állami támogatások kifizetése. A Babaváró hitel például hivatalosan csak 2022. decemberéig folyósítható, és bár hallani mendemondákat arról, hogy meghosszabbítják, erről a kormány mélységesen hallgat, ahogyan az Otthonfelújítási támogatásról is. Az persze jó kérdés, hogy amennyiben kivezetik az állami támogatásokat, akkor az milyen hatással lesz az ingatlanpiacra.

A fizetősképességünk is csökken

Azt talán a saját pénztárcánkon is tapasztalhatjuk, hogy a havi átlagkereset Magyarországon az elmúlt években folyamatosan növekszik. A KSH kimutatásai szerint a 2018 óta ütemesen emelkedik a bruttó havi átlagjövedelem, így tehát 2022. júliusában egy magyar ember átlagosan havi bruttó 500 ezer forintot keresett. A fizetés emelkedésével azonban az infláció gyorsulni kezdett. Ez tehát azt jelenti, hogy hiába keresünk egyre több pénzt, hiába emelkedik a fizetésünk, a kapott pénzen nem tudunk több dolgot vásárolni, sőt akár az a helyzet is kialakulhat, hogy kevesebb dolgot engedhetünk meg magunknak. Ha a jövőre nézve szeretnénk megállapításokat tenni, akkor arra lehet számítani, hogy a fizetésünk vásárlóereje a jövőben fokozottan csökkenni fog. 

És hogy miért fontos ez a hitelfelvétel kapcsán? Az ismeretes, hogy a bankok a Jövedelemarányos Törlesztési Mutató (JTM) alapján adhatnak ki hitelt. Ez azt jelenti, hogy meg kell vizsgálniuk az igénylő anyagi helyzetét, meg kell nézniük, hogy mennyi a havi jövedelme. Ha az igénylő havi 500 ezer forint alatt keres, akkor a fizetésének legfeljebb 50 százalékát fordíthatja hiteleinek törlesztésére. Ha azonban 500 ezer forint fölött keres, akkor már a jövedelmének 60 százalékát fordíthatja a törlesztőrészletre. Ez jelentősen befolyásolja azt, hogy mekkora hitelt vehetünk fel és milyen feltételekkel, a JTM ugyanis alapjaiban határozza meg a havi törlesztőrészletet, így pedig a futamidőt és a maximálisan adható összeget is. A bankok is tisztában vannak az inflációval, valamint azzal, hogy a fizetésünk vásárlóértéke napról napra romlik, éppen ezért egyre szigorúbban alkalmazzák a JTM-et, s manapság nem a fizetésünknek az 50-60 százalékát engedik a törlesztőre fordítani, inkább a körülbelül a 40 százalékát. 

A hitelszakértők arra a problémára is rámutattak, miszerint az alacsonyabb jövedelemmel rendelkező munkavállalók közül sokan nem mérlegelik alaposan a helyzetüket, és nem mérlegelik azt, hogy jelenleg milyen hiteleik vannak. Sokan rendelkeznek rövid kamatperiódusú hitellel, ezekről pedig tudunk kell, hogy a kamatperiódus lejártával jelentősen meg szokott mostanában emelkedni a kamat. Ezeket is érdemes lecserélni, kiváltani valamilyen fix kamatozású hitelre, hiszen ez jelentős kockázattól mentesítené a családokat. 

Szigorítanak a bankok

A fentiekből láthatjuk tehát, hogy a bankok még óvatosabbá váltak. Azon túl, hogy már nem merik megengedni, hogy a fizetésünk 50-60 százalékát a törlesztőre fordítsuk, egyéb területen is szigorítottak. Fontos például, hogy a katás vállalkozásokból származó jövedelmet egészen másképpen kezdik kezelni. Az adózási forma az utóbbi pár hónapban teljesen átalakult, ebből pedig következik az, hogy a bankok is másképpen értékelik azokat az ügyfeleket, akiknek ilyesféle bevételük van. 

A bankok emellett azzal is tisztában vannak, hogy az emberek mindennapi kiadásai megemelkedtek. Többet kell fizetnünk a rezsiért, az élelmiszerekért, drágább lesz megjavíttatni a kocsit, ha elromlik, drágább lesz megvenni egy új konyhabútort. A bankok pedig mindig óvatosak, és igyekszenek a minimálisra csökkenteni a kockázatot: azaz ha valakiről azt feltételezik, hogy nem tudja visszafizetni a hitelt, akkor nem adják meg, vagy csak sokkal drágább konstrukcióval. Most az ügyfél vagyonának felmérésével már azt is beszámolják, hogy a mindennapos kiadások drágábbak lettek, így tehát a havi törlesztőrészlettel, így pedig a maximálisan adható hitelösszeggel is óvatosabban bánnak. 

Arra is próbálnak figyelni a bankok, hogy megakadályozzák a magáncsődöket. Ezért egyre inkább szorítják ki a rövid kamatperiódusú hiteleket, ezzel ugyanis nagyon sokan bukhatnak nagyon nagyokat. Emiatt a legtöbb hitel, amit mostanában folyósítanak minimum 10 év kamatperiódussal rendelkezik, de a legbiztonságosabb megoldás a végig fix kamatozású konstrukció.