Mi lesz a közös lakáshitellel, ha elválunk?

Magyarországon a polgárok jelentős része ragaszkodik ahhoz, hogy saját ingatlanba költözzenek. A házaspároknak, családosoknak elképzelhetetlen, hogy ne saját lakásban vagy házban neveljék a gyermeküket. Mi történik abban az esetben, ha a házaspár akkor dönt úgy, hogy elválnak, amikor már van egy közös lakáshitelük? Hogyan kell ezek után törleszteni? És mi lesz az ingatlannal? Cikkünkben ezekre keressük a válaszokat. 

Jó lehetőségeink vannak most lakást venni

A magyar emberek számára rendkívül fontos, hogy rendelkezzenek saját ingatlannal ahhoz, hogy családot alapítsanak. Éppen emiatt a történelem során az államnak különféle konstrukciókat kellett kitalálnia, hogy a családokat otthonhoz segítsék. A lakáshiteleket gyakran támogatja az állam, a jelenlegi kormány pedig több kedvezményt tett elérhetővé a gyermekes szülőknek. Ennek keretei között a családosok immáron számíthatnak a CSOK-ra (azaz ha három gyermeket vállalnak, akkor 10 millió forint vissza nem térítendő támogatást kapnak, továbbá kiegészíthetik egy kedvezmények CSOK-hitellel is). A babát váró párok felvehetik a Babaváró hitelt, amely jelenleg a szabad felhasználású hitelek legkedvezőbb konstrukciója. A Zöld Hitel a CSOK mellett méginkább csábító, és a többgyerekes anyukák fejének a Diákhitel miatt sem kell fájnia, hiszen két gyermek után megfeleződik a fennálló tartozás, három gyermek után pedig el is engedik (ami fontos lehet a törlesztőrészlet szempontjából, hiszen így a JTM nagyobb hitelt enged). Mindezeknek tükrében talán soha nem volt annyi támogatás a lakásvásárláshoz, mint most. Azonban az ingatlanárak az egekben vannak: egy újépítésű lakás már 60 millió forinttól kezdődik, egy nagyobb családi házat pedig nehéz 100 millió forint alatt felépíteni vagy megvásárolni. Éppen ezért a rendelkezésünkre álló támogatások önmagukban nem elegendők, az önerőhöz az esetek többségében hitelt kell felvenni, méghozzá többtíz milliós hitelt.

Mi történik akkor, ha a pár közös lakáshitellel szeretne elválni?

Sajnos a statisztikák szerint a házasságok közel fele válással végződik. Ebből egyenesen következik az, hogy amennyiben egy házaspár közös lakáshitelt vesz fel, akkor bizony a válás során szembe kell nézniük azzal a problémával, hogy egy közös lakáshitel mellett bizony nagyon nehéz elfelejteni a múltat. Merthogy noha a bíró szétválaszthat két embert, azonban ahogyan Isten előtt, úgy a bankok előtt sem lehet semmissé tenni a megkötött szerződést. A banki szerződés ugyanis nincs alárendelve a házastársi viszonynak: a két fél együttesen szerződött le a bankkal, a banki szerződés egy önálló, autonóm szerződés, amely megállapodás még a közjegyzői okiratba is belefoglaltatik. Ez tehát mindkét felet kötelezi. Ebből fakadóan a válás során hiába állapodunk meg a társunkkal, hogy az enyém lesz az ingatlan és én fogom fizetni a törlesztőt is, attól még a hitelszerződésben mindkét fél adós marad. Ebből kifolyólag hiába az enyém az ingatlan és hiába én fizetem a törlesztőt, ha valamilyen probléma van és nem fizetek rendesen, akkor a banknak joga van az egykori társunkon is behajtani a tartozást, hiszen ő is szerződött fél. Mivel lakáshitelt vettünk fel, ezért a lakást jelzálog terheli, tehát a bank engedélye nélkül nem tudjuk átruházni a tulajdonjogot. Így ha az volna az elképzelésünk, hogy a közös hitellel felépített házunkat eladjuk, akkor számolnunk kell azzal, hogy erről a bankkal is egyeztetni kell, hiszen a bank beleegyezése nélkül nem tehetünk semmit a házzal. 

De mégis, akkor mit tehetünk, ha válunk?

Egy nem működő házasságot természetesen nem tarthat össze pusztán a közös lakáshitel. Ha a felek úgy látják jobbnak, hogy külön folytatják tovább, akkor bizony megoldást kell találniuk arra, hogy mi legyen a közös ingatlanukkal és a közös lakáshitelükkel. Felsoroljuk, hogy milyen eshetőségekkel számolhatunk.

  1. A felek dönthetnek úgy, hogy noha kimondják a válást, azért még nem szabadulnak meg a közös ingatlanuktól. Dönthetnek úgy, hogy marad közös tulajdonban a ház, és a hitelt is közösen fogják a továbbiakban fizetni. Ha ilyen eset áll fenn, a bank számára ez a legideálisabb, hiszen függetlenül attól, hogy mi elváltunk, az adósok ugyanazok maradnak, és ugyanúgy törlesztünk, tehát szerződésmódosításra nem lesz szükség. Azt persze fontos megfontolni, hogy ez a helyzet meddig állhat fenn? Ha ugyanis elválunk, akkor annak általában az az oka, hogy a társunkkal már nem vagyunk boldogok, és szeretnénk külön úton folytatni. A külön út pedig nehezen indulhat el úgy, hogy közben egy közös otthonban élünk a volt társunkkal. Ebből adódóan az elvált párok nagyrésze külön otthonba szeretne költözni, de ha nem szabadulnak meg a régi ingatlantól, sőt még a törlesztőjét is fizetik, akkor igen nehezen költözhetne külön lakásba. Ez tehát mindig egy igen kellemetlen átmeneti megoldás. Olyankor szokott kialakulni ez a helyzet, amikor sem a férjnek, sem a feleségnek nincs elég pénze ahhoz, hogy kivásárolja a másikat, és hitelt sem tudnak felvenni a másik kivásárlására, mert a fizetésük már nem bírna el egy újabb törlesztőrészletet. Ez egy csúnya csapda, amiből segítség nélkül nehéz kiszabadulni. 
  2. A felek dönthetnek úgy, hogy a válás előtt (vagy közben, vagy után) visszafizetik a lakáshitelt. Minden bizonnyal ez a legkézenfekvőbb és legegyszerűbb megoldás, hiszen így mindketten megszabadulnak a közös tehertől, és ha eladják a házat, az ebből kapott összeget pedig elfelezik, akkor mindkettejüknek marad annyi pénze, hogy elkezdhessék az új életüket. És bár valóban ez a legideálisabb megoldás, sajnos csak keveseknek van lehetősége élni ezzel. A lakáshitelek összege ugyanis általában nem alacsony: legalább 10-15 millió tartozásunk szokott lenni, de van, hogy akár 40-50-70 millió. Ennyi pénzt a legtöbb ember nem tud zsebből kifizetni. Esetleges megoldás lehet az, hogy a fennálló hiteltartozást elosztják kettővel, és mindketten felvesznek rá egy-egy hiteltörlesztő hitelt. Ilyenkor azonban számolni kell azzal is, hogy ebben az esetben is szerződésmódosításra lesz szükségünk, hiszen letérünk a bank által meghatározott útról. Ha hamarabb szeretnénk végtörleszteni, akkor általában ki kell fizetnünk a végtörlesztés költségeit is, ami a teljes visszafizetendő összegnek 1-2 százaléka szokott lenni. Ha tehát még harmincmillió forint tartozásunk van, akkor akár 300-600 ezer forinttal is számolnunk kell, amit a hitelen túl ki kell fizetnünk.
  3. Az egyik fél kivásárolhatja a másikat hitelből. Ha az egyik fél ugyanis igényt tart a lakásra, és a fizetése megengedi, hogy egy újabb hitelt felvegyen, hogy kivásárolja a másikat, akkor ez jó megoldás lehet, hogy lezárják a múltat. A bökkenő ebben a megoldásban ott van, hogy amennyiben jelzáloghitelt szeretne felvenni az illető, akkor a bank ragaszkodni fog ahhoz, hogy a házastársunkat vonjuk be adóstársként. Ha tehát még nem váltunk el, de szeretnénk, akkor ezzel a problémával kell szembenéznünk. Ilyen esetekben jó megoldás lehet az, ha az adott bank számára a felek benyújtanak egy vagyonjogi megállapodást. Ebben mindkettejüknek le kell írniuk, hogy milyen követeléseik vannak a másikkal szemben, és pontosan meg kell nevezni azt is, hogy milyen követeléseket nem támasztanak a másikkal szemben. Ha ezt benyújtjuk, onnantól a bankok igen rugalmasan tudják kezelni a válásra készülő házastársak esetét. 
  4. Néha előfordul az olyan helyzet, amikor a felek úgy döntenek, hogy mindketten fizetik továbbra is a törlesztőt, azonban a ház csupán az egyikük tulajdona lesz. Ez – mivel az egyik félnek igen kedvezőtlen – nem fordul elő túl gyakran, de ha valamilyen oknál fogva mi ezt a döntést látnánk a legcélszerűbbnek, akkor a szándékunkat mindenképpen jeleznünk kell a banknak. A bank ugyanis emiatt szerződésmódosításra kényszerül, s ezzel úgy számoljunk, hogy díja van. Amennyiben így döntünk, akkor annak az lesz a következménye, hogy egyikünk marad az ingatlanban (például én), és annak teljes jogú tulajdonosa leszek. Ettől függetlenül a volt társam továbbra is adós marad, így ha nem fizetünk rendesen, akkor az adósságot rajta is behajthatják. Érdemes kiemelni, hogy a bank csak a legvégső esetben próbálja az ingatlanfedezet lefoglalásával behajtani a tartozást, emiatt a volt társamnak nem kell attól tartania, hogy az ő ingatlanját fogják lefoglalni, ha nem tudunk megfelelően törleszteni. 
  5. Van egy igen ritka eset, ami nehezen kivitelezhető: a tulajdon közös marad, azonban csak az egyik fél fizeti tovább a hitelt. Néha felmerül az ilyesféle ötlet, ebben azonban ott a bökkenő, hogy a bankok a lakásfedezet tulajdonosait szinte mindig bevonják adósként és zálogkötelezettként a szerződésbe. 
  6. Csak az egyik fél az adós, csak az egyik fél a tulajdonos. Ez sem túl gyakori eset, és csak akkor fordulhat elő, ha a ház megvásárlásakor a házaspár vagyonmegosztást készített, azaz pontosan leírták azt, hogy mi képzi az egyik fél tulajdonát, és mi képzi a másik fél tulajdonát. Ennek keretei között egyértelműen le kell írni azt is, hogy a tulajdonos fél saját vagyonból vásárolta meg az ingatlant, és a törlesztőrészletet is saját vagyonból fizeti. Ha ilyen helyzet áll fenn, akkor a másik félnek nincs kötelezettsége a bank felé, hiszen nincs bevonva adóstársként. Ezzel együtt azonban azzal is számolni kell, hogy válás esetében még csak vita tárgyát sem képezheti az ingatlan, az mindenképpen a tulajdonosé marad. 

Láthatjuk tehát, hogy közös lakáshitellel a válás roppant kellemetlen és komplex probléma. Éppen emiatt mindenképpen érdemes egy független szakértőt segítségül hívni, hiszen ő minden bizonnyal ismerni fog néhány olyan hitelkonstrukciót, amellyel ki lehet szabadulni a hitel fogságából.