2026. január 1-től változtak a jövedelemarányos törlesztőrészlet mutató szabályai. A JTM-korlát emelkedett, ez pedig azt jelenti, hogy ugyanakkora jövedelemmel több millió forinttal kevesebb lakáshitel igényelhető.
A jövedelemarányos törlesztőrészlet mutató az adósságfék szabályozás egyik központi eleme, ami meghatározza, hogy a hiteligénylő havi nettó jövedelmének maximum hány százalékát fordíthatja a hitele vagy hitelei törlesztésére. Minden 550 ezer forintnál magasabb hitelösszeg esetén kötelező ezt az előírást alkalmazni, az államilag támogatott hitelek esetében éppúgy, mint a piaci lakáshiteleknél. A JTM-szabályozás, amelyet a bankoknak szigorúan kell venniük, egyaránt védi a hitelt nyújtó bankot és a hiteligénylőt. A bank a szabályozás alkalmazásával biztos lehet benne, hogy az igénylő képes lesz a hitel törlesztésére, a hiteligénylő pedig nem fog eladósodni.
A JTM-korlát növekedése
A korábbi 600 ezer forintról 800 ezer forintra nőtt a JTM-korlát 2026. január 1-től, ami azt jelenti, hogy hiteltörlesztésre nettó 800 ezer forint alatti jövedelem esetén a jövedelem maximum 50%-a, nettó 800 ezer forintos, illetve azt meghaladó jövedelem esetén a jövedelem legfeljebb 60%-a fordítható. A jövedelmi küszöb emelkedése következtében azok számára, akiknek a jövedelme nettó 600 ezer és nettó 799 ezer 999 forint között van, ugyanaz a jövedelem kisebb összegű hitelre lesz elegendő.
Fontos tudni, hogy a jövedelemarányos törlesztőrészlet mutató számítása során a nettó jövedelmet veszik figyelembe a bankok, amennyiben pedig a hitelügyletben adóstárs is szerepel, akkor az igénylő és az adóstárs igazolható, nettó jövedelmét összesen nézik. A jövedelem vizsgálata mellett a megfelelő fedezet is fontos, mivel a bankok az ingatlan forgalmi értékének legfeljebb 80%-áig nyújtanak hitelt, ami minimum 20%-os önerőt feltételez az igénylő részéről. Ennél alacsonyabb, 10%-os önerő akkor lehet elegendő, ha energiahatékony ingatlan vásárlása a cél vagy ha Otthon Start lakáshitel az igénylés tárgya.
Kivételes helyzetben vannak a zöld lakáshitelek
Kedvezményes lehet a jövedelemarányos törlesztőrészlet mutató elbírálása abban az esetben, ha a hiteligénylő úgynevezett zöld, azaz energiahatékony lakást épít, vásárol vagy újít fel. Zöld hitelcél esetében a végig fix vagy minimum 10 évre fix kamatozású hiteleknél a JTM-korlát, függetlenül a jövedelem mértékétől, 60% lehet a 800 ezer forint alatti nettó jövedelemmel rendelkezők számára is.
Mi történik akkor, ha nem elegendő a keret?
Amennyiben az ingatlan megvásárlásához szükséges lakáshitel a JTM-korlátba nem fér bele, érdemes adóstárssal igényelni a hitelt, akinek a jövedelme megemeli a keretet. Hosszabb futamidő választása is megoldás lehet ebben az esetben, mivel ennek következtében a havi törlesztőrészlet összege lecsökken, így pedig már beleférhet a jövedelem engedélyezett százalékába. Fontos azonban tudni, hogy hosszabb futamidő mellett a hitel teljes visszafizetendő összege megnő. Emellett érdemes megszüntetni a nem használt folyószámla hitelkeretet és a hitelkártyákat is, ugyanis ezeket is figyelembe veszik a bankok a JTM-számítás során.
Összegzés
A jövedelemarányos törlesztőrészlet mutató azt mutatja meg, hogy az igazolható havi nettó jövedelem mekkora részét lehet maximum hiteltörlesztésre fordítani. A JTM-korlát emelkedésével a korábbi 600 ezer forintos jövedelmi küszöb 800 ezer forintra nőtt. Zöld hitelcél esetében a JTM-számítás kedvezőbb lehet. Adóstárs bevonásával, hosszabb futamidő választásával, illetve a nem használt hitelkeretek megszüntetésével a keret növelhető.