A saját ház építésének első lépése a telekvásárlás, ami napjainkban igen komoly anyagi kihívást jelenthet. Ilyenkor szóba kerülhet a kölcsönből történő vásárlás, de vajon adnak a bankok telekre hitelt? Igen, hitel telekvásárlásra is igényelhető, azonban szigorúbb feltételekkel, mint ház- vagy lakásvásárlás esetén.

A telekvásárlás finanszírozásának feltételei szigorúbbak, mint a lakáscélú hitelek esetén, mivel a pénzintézeteknek nagyobb a kockázata. Az elvárt önerő akár 40% is lehet, és a telek besorolása is fontos szempont – építési telekre könnyebben adnak hitelt a bankok, mint külterületi, illetve zártkerti ingatlanra. Vizsgálat tárgya továbbá például az is, hogy mennyire megközelíthető és milyen közművekkel rendelkezik a telek.

Milyen telekre lehet hitelt igényelni?

Telekvásárlásra is igényelhető jelzáloghitel. Jellemzően belterületi, építési telkek esetében hiteleznek a bankok, mivel ezek könnyebben értékesíthetők, így kisebb kockázatot jelentenek. A külterületi és a zártkerti területek kevésbé forgalomképesek, mivel beépíthetőségük korlátozott, ezért ezekre nem szívesen adnak hitelt a pénzintézetek.

A hiteligénylés főbb feltételei telekvásárlás esetén

A hitelből vásárolni kívánt telken csak olyan banki jelzálogjog lehet, amit a hitelből ki lehet váltani, nem lehet rajta haszonélvezeti jog, szolgalmi jog vagy végrehajtási jog, azaz tehermentesnek kell lennie. Ezen kívül permentesnek és igénymentesnek is kell lennie, vagyis nem lehet a tulajdonjogra vonatkozó, folyamatban lévő bírósági eljárás, illetve másnak nem lehet rá a tulajdonost korlátozó joga vagy igénye. Fontos, hogy közművesítve legyen minél nagyobb mértékben, és hogy közútról közvetlenül megközelíthető legyen. A teleknek építkezésre alkalmasnak kell lennie, azaz lényeges a megfelelő beépíthetőség és a lakóövezeti besorolás. Szükséges az önálló forgalomképesség (ezért fontos az önálló helyrajzi szám), továbbá az eladhatóság, azaz nem lehet osztatlan közös tulajdon vagy egy nagyobb ingatlan része.

Finanszírozás és az önerő mértéke

Telekvásárlás esetén, a rosszabb értékesíthetőség miatt, nagyobb mértékű önerőt várnak el a bankok, akár a vételár 50%-ára is szükség lehet saját erőként. A teljes vételár banki finanszírozása legfeljebb akkor lehetséges, ha plusz fedezetként bevonható egy másik, értékben megfelelő ingatlan. Amennyiben a telken építkezést tervez a hiteligénylő, a bank beszámítja önerőként a telek értékét építési hitel igénylésekor, azaz a saját forrásból vagy banki hitelből vásárolt telek értéke beleszámít az önerőbe, ha hitelből építenek rá házat.

A hiteligénylés menete

A hiteligénylés folyamata telekvásárlás esetén alapjában véve megegyezik a lakáshitel igénylésével, azonban mivel egy telek fedezetként nagyobb kockázatot jelent a banknak, ezért bizonyos pontok vizsgálata szigorúbban zajlik. Az előminősítés során az igénylő megtudhatja, hogy mekkora hitelre jogosult. Ezt követően benyújtható a hitelkérelem, a személyes dokumentumok, valamint a jövedelemigazolásra szolgáló dokumentumok, amilyen például a munkáltatói igazolás, vállalkozók esetén a NAV-jövedelemigazolás és a bankszámlakivonatok.

Ezután a bank értékbecslője megvizsgálja a megvásárolni kívánt telek műszaki és jogi jellemzőit, illetve azt, hogy beépíthető-e, valamint meghatározza a piaci értékét. Amennyiben a telken építkezés lesz, az értékbecslő megbecsüli az ingatlan későbbi értékét is. Pozitív hitelbírálat esetén sor kerül a szerződés aláírására, a hitelt nyújtó pénzintézet pedig bejegyezteti a földhivatalnál az ingatlanra a jelzálogjogát elidegenítési és terhelési tilalommal.

Telekvásárlás esetén egy összegben történik a hitel folyósítása, építési hitelnél azonban szakaszosan folyósítják a megítélt összeget az ingatlan készültségi fokának megfelelően, az egyes szakaszokat utólag finanszírozva. A bank részéről rendszeres utóellenőrzésre kell számítani építkezés esetén. Az ellenőrzések során azt vizsgálja a pénzintézet, hogy a tervezettek szerint zajlik-e a kivitelezés. Ha az előrehaladás nem megfelelő, felfüggeszthetik a kifizetést, az utolsó hitelrészletet pedig csak akkor folyósítják, ha a használatbavételi engedély rendelkezésre áll.

Mikor érdemes hitelből telket vásárolni?

Akkor lehet jó eséllyel és biztonságosan hitelből telket vásárolni, ha a jogilag és műszakilag is rendben lévő telken a hiteligénylő építkezést tervez néhány éven belül, megfelelő mértékű, igazolható, stabil jövedelme van, rendelkezik elegendő, akár 50% önerővel, és nem szerepel negatív státusszal a Központi Hitelinformációs Rendszerben. Nem árt, ha az igénylőnek nem okoz problémát a különböző engedélyek beszerzésével, a tereprendezéssel vagy a közművesítéssel járó költségek finanszírozása.  Jó, ha van egy másik, fedezetként bevonható, tehermentes ingatlan, amivel az esetleg magasabb elvárt önerő kiváltható.

Mire kell figyelni hitelből történő telekvásárlásnál?

Több ponton is meghiúsulhat a telekre történő hitelezés. Például a pénzintézetek általában nem adnak hitelt külterületi és zárkerti ingatlanokra, valamint nem beépíthető telkekre. Folyamatban lévő jogvita, szolgalmi jog vagy végrehajtás esetén sem hiteleznek a bankok, kizárólag per-, teher- és igénymentes ingatlanra lehet kölcsönt igényelni. Akkor sincs esélye a hiteligénylőnek a pozitív hitelbírálatra, ha a teleknek nincs önálló helyrajzi száma, azaz nem eladható, nem forgalomképes önállóan. Nem kaphat hitelt az igénylő akkor sem, ha a telek tulajdonviszonya rendezetlen, például vitás határok esetén vagy ha használati megosztási szerződés nem köthető az osztatlan közös tulajdonra. A rendezetlen tulajdoni lap is kizáró ok, a bankok nem adnak hitelt például akkor sem, ha a térképmásolat nem a valóságot tükrözi. Problémás lehet továbbá a közművek, illetve a közvetlen útkapcsolat hiánya is, de az is ronthatja a hitelképességet, ha nem beépítésre szánt terület a telek. Nehézséget okozhat továbbá az is, ha a telekvásárlást finanszírozó bank nem nyújt hitelt az építkezéshez.