Jelentősen megnehezedett az életünk, mióta kitört a háború. Az infláció és az energiaválság miatt minden drágább lett, ez alól pedig a hitelek sem jelentenek kivételt. Hosszú évek óta nem voltak ilyen drágák a hitelek, a kamatok pedig az egekbe szöktek. Hogyan úszhatjuk meg tehát a legolcsóbban, ha mindenképpen kölcsönt kell felvennünk? Milyen konstrukciót vegyünk fel és honnan? Cikkünkben ezzel foglalkozunk. 

Mi is az a szabad felhasználású jelzáloghitel?

Ha jelzáloghitelre gondolunk, általában mindig a lakáscélú hitelek jutnak eszünkbe, és fel sem merül bennünk a gondolat, hogy szabad felhasználásra is nyújthatunk fedezetet. Pedig a lakáshitelek (többek között) azért olcsóbbak, mert nemcsak a fizetésünk a garancia arra, hogy törleszteni fogunk, hanem a fedezetként felkínált ingatlan is. Azt jóllehet mindenki tudja, hogy minden lakáshitel egyben jelzáloghitel, de azt már kevesebben tudják, hogy nem minden jelzáloghitel lakáshitel. Ugyanis az ilyesféle kölcsönök esetében is van szabad felhasználású, azaz ha ezt választjuk, semmiféle kötelezettségünk nincs arra, hogy építkezésre, új- vagy használt ingatlanra, felújításra, korszerűsítésre vagy bővítésre fordítjuk a kapott összeget. Ezzel ugyanis szabadon rendelkezünk: ha ebből szeretnénk megvalósítani álmaink esküvőjét, vagy ha be kívánjuk járni vele a világot, vagy valamilyen drága kezelést finanszíroznánk, akkor bátran megtehetjük, mert senki nem szól bele abba, mihez kezdünk az összeggel. 

Mint minden jelzáloghitelhez, a szabad felhasználású kölcsönhöz is elengedhetetlen, hogy birtokunkban (tulajdonunkban!) álljon egy olyan ingatlan, amelyet fedezetbe kínálhatunk, ez lesz ugyanis a biztosíték a bank számára. Ráadásul nem kínálhatunk fel akármilyen ingatlant! Mindenképpen meg kell felelnie a banki ingatlanfedezetekre vonatkozó szabályoknak, melyek közül talán az egyik legfontosabb, hogy tehermentesnek kell lennie. 

Milyen feltételei vannak a szabad felhasználású jelzáloghitelnek?

Az talán senkinek sem újdonság, hogy a hitelfelvételnek szigorú feltételei vannak. Különösen igaz ez a jelzáloghitelek esetében, ilyenkor ugyanis nemcsak a jövedelmünk és a munkakörünk határozza meg hitelképességünket, hanem az ingatlanunk, vagyoni helyzetünk is. A hitelelbírálás egy rendkívül komplex és bonyolult folyamat, amelyeknek számos pontja nem is publikus. Az is igaz, hogy minden pénzintézet másképpen mérlegel, más szempontok alapján dönt. Éppen emiatt nincs egy általános, minden esetben bevált „recept”, hogy mikor milyen konstrukciót kaphatunk, alább azonban összeszedjük a legáltalánosabb feltételeket, amelyeket mindig szem előtt tartanak a bankok.

Nézzük meg, milyen igényeket támasztanak az igénylővel szemben a bankok!

• Hivatalosan be kell tölteni a nagykorúságot ahhoz, hogy hitelt vehessünk fel. A legtöbb bank azonban ennél jóval szigorúbb, és az alsó korhatárt 21 és 23 év között szabja meg. Tehát hiába vagyunk mi 19 éves nagykorúak, valószínűleg a bank nem fog hitelezni.
• Felső korhatárral is kell számolnunk. A legtöbb bank plafonja 70 és 75 között van. Ha ennél idősebbek vagyunk, akkor valószínűleg nem fogunk hitelt kapni. 
• Rendezett munkaviszonnyal kell rendelkeznünk. Ez azt jelenti, hogy nemcsak bejelentett állásunk kell, hogy legyen, de minimum 3 hónapja dolgozzunk az adott helyen, és ne álljunk sem próbaidő alatt, sem felmondás alatt, különben a bank túl kockázatosnak fogja tartani a hitelezést. 
• Mindenképpen rendelkeznünk kell rendszeres jövedelemmel, amelyet a bankszámlánkra érkeztetünk. A jövedelmünknek el kell érnie a minimálbért, de sok bank a minimálbért meghaladó jövedelmet is megkövetel.
• Nem szerepelhetünk a KHR (korábbi nevén BAR) negatív adósok listáján. A banki törvények ugyanis tiltják, hogy aki ezen a listán szerepel, az újabb hitelt vehessen fel. 

Nézzük meg, milyen igényeket támasztanak a fedezetbe kínált ingatlannal szemben a bankok!

• Az igényelhető kölcsönösszeg függ az ingatlan értékétől. Az ingatlan értékének el kell érnie egy bizonyos mértéket. 
• Nagyon fontos, hogy az ingatlan per- és tehermentes legyen, máskülönben a bank – szükség esetén – nem tudná értékesíteni, így nem fogadhatja el biztosítékként. 
• Ebből adódik, hogy a fedezetbe kínált ingatlannak forgalomképesnek kell lennie, azaz ha árverésre kerülne sor, el lehessen adni.
• Csak olyan ingatlan vonhatón fedezetbe, amely Magyarországon helyezkedik el. 
• A fedezetbe kínált háznak vagy lakásnak önálló lakhatásra alkalmasnak kell lennie. Ettől csak akkor tekintenek el a bankok, ha építési telekről, nyaralóról vagy garázsról van szó. Az ilyesféle ingatlanok azonban nem minden banknál fogadtathatók el fedezetként, és ahol igen, ott is csak kisebb értéken. 

Jelzáloghitel vagy személyi kölcsön?

Ha szabad felhasználású kölcsönre van szükség, akkor a legtöbb ember a személyi kölcsönön kezd el gondolkodni. Azzal azonban nem árt tisztában lennünk, hogy jelzáloghitel is lehet szabad felhasználású, ráadásul utóbbi számos szempontból bizonyul kedvezőbb megoldásnak. Hasonlítsuk össze nagyvonalakban, hogy mikor, kinek és miért éri meg jobban jelzáloghitelt felvenni személyi kölcsön helyett!

• Személyi kölcsön esetében a maximálisan felvehető hitelösszeg a banki szabályok értelmében legfeljebb 10 millió forint. A gyakorlatban azonban azt tapasztaljuk, hogy számos bank megáll a 8 millió forintos plafonnál, és ennél nagyobb személyi kölcsönt nem ad ki. Ezzel szemben a jelzáloghitel ennél jóval magasabb lehet: egymillió forinttól akár 50 millió forintot is felvehetünk, de akadnak olyan bankok is, amelyek – ha a körülményeink és a fedezetünk engedi – akár 100 millió forintot is hajlandóak hitelezni. 
• A személyi kölcsönök maximális futamideje általában jelentősen kevesebb, mint a jelzáloghiteleké, ami azt is eredményezi, hogy a havi törlesztőrészlet magasabb, így tehát a felvehető hitelösszeg is alacsonyabb. Ellenben a jelzáloghitelek futamideje akár 25-30 év is lehet. Ha hosszabb a futamidő, akkor értelemszerűen kisebb a havi törlesztőrészlet is, arról azonban nem szabad megfeledkezni, hogy így tovább kell fizetnünk a kamatokat és a THM-et, így tehát a hitelköltségek hosszú évekkel megemelkednek, ami azt eredményezi, hogy sokkal több lesz a teljes visszafizetendő összeg. 
• Az közismert tény, hogy a hitelpiacon a személyi kölcsönök kamata az egyik legdrágább, így tehát ezek a konstrukciók tekinthetők a legköltségesebbeknek. Ezzel szemben a bank számára nagy megnyugvást jelent, ha az ügyfél ingatlant kínál fel biztosítékul, ezt a biztosítékot pedig alacsonyabb kamatokkal szokták honorálni. Ez tehát azt jelenti, hogy a jelzáloghiteleknek a kamata is jelentősen alacsonyabb. 
• Egy olyan szempontot tudunk kiemelni, amely esetében a személyi kölcsön erősebb: sokkal alacsonyabb az induló költsége. Míg ugyanis a személyi kölcsönök esetében csak a jövedelmünket nézik a bankárok, addig egy jelzáloghitel elbírálása sokkal komplexebb, és sokkal több embert mozgató feladat. Ennek alapján fizetni kell az értékbecslőt, finanszíroznunk kell a közjegyzői díjat, és persze a földhivatali ügyintézés sem ingyenes. Mindezeknek alapján akár többszázezer forintot is ki kell fizetnünk induló költség címszó alatt.

Nézzük meg mindezeket a gyakorlatban!

Ha fel szeretnénk venni egy nyolcmillió forintos hitelt hét év futamidővel úgy, hogy havi 400 ezer forint a jövedelmünk, a kamatozás pedig végig fix, akkor ezen feltételek mellett a szabad felhasználású hitelköltsége 12,1 százaléktól kezdve egészen 17,36 százalék is lehet. Ezzel szemben a szabad felhasználású jelzáloghitel teljes hiteldíjmutatója 10,76 és 11,44 százalék között mozog, amivel rengeteg pénzt spórolhatunk meg. 

Mekkora a maximálisan felvehető hitelösszeg?

A maximálisan felvehető hitelösszeg egy igen komplex kérdés, amely sok tényezőtől függ, a jelzáloghitelek esetében pedig ez hatványozottabban igaz. Nemcsak nekünk és a munkaviszonyunknak kell megfelelnünk, de a felvehető hitelösszeget meghatározza többek között az, hogy mekkora a havi bevételünk, mekkora futamidőben gondolkodunk, és hogy mekkora a fedezetbe kínált ingatlan értéke. Ebben az esetben is szeretnénk hangsúlyozni, hogy ahány bank, annyi szokás, alább azonban áttekintjük, hogy általánosan hogyan határozzák meg a felsorolt tényezők a felvehető hitelösszeget.

1. A jövedelem: Fontos tudni, hogy a jövedelem alapjaiban határozza meg azt, hogy mekkora hitelt vehetünk fel. Egyfelől természetesen van egy alsó határ: minimálbér alatt sehol nem kaphatunk hitelt, ugyanakkor a legtöbb bank ennél szigorúbb, és magasabb jövedelmet követel meg ahhoz, hogy egyáltalán szóba álljanak velünk. Értelemszerűen adódik, hogy minél kisebb a jövedelmünk, annál kisebb a felvehető hitelösszeg, minimálbérrel pedig biztosan nem fogunk 80 millió forintos hitelt kapni. Ugyanakkor nem szabad csüggedni amiatt sem, ha a saját jövedelmünk nem elegendő a kívánt hitelösszeghez. Ilyenkor ugyanis bevonhatunk egy adóstársat, akinek a jövedelmét szintén beszámítják, így már jóval magasabb hitelt kaphatunk. S hogy miért ilyen fontos a jövedelem nagysága? Mert a bankok nem hagyhatják figyelmen kívül a jövedelemarányos törlesztőrészlet-mutatót (JTM), amely arra hivatott, hogy megakadályozza a polgárok csődjét. Ennek értelmében törvény írja elő, hogy a havi fizetésünknek csak meghatározott százalékát költhetjük el a hiteleink törlesztésére. Amennyiben a fizetésünk havi nettó 500 ezer forintnál kevesebb, akkor a törlesztőre fordítható maximális összeg a jövedelmünk 50 százaléka. Ha azonban több mint 500 ezer forintot keresünk havonta, akkor a fizetésünknek 60 százalékát is törlesztőre költhetjük. 
2. A fedezetbe kínált ingatlan értéke: Szintén jogszabály határozza meg, hogy milyen mértékben számíthatják be a fedezetbe kínált ingatlant. A felajánlott lakásnak vagy ingatlannak először felmérik a forgalmi értékét, és ennek maximum 80 százalékáig adhatnak hitelt. Ha tehát van egy 50 millió forintot érő házunk, akkor a bank erre legfeljebb 40 millió forint hitelt adhat. Fontos azonban megjegyezni, hogy bár ez a szabály, a bankok ennél óvatosabbak szoktak lenni, gyakran nem adják meg a fedezetbe kínált ingatlan értékének 80 százalékát sem, hanem ennél kevesebbet. Ha több ingatlanunk is van, akkor a további fedezetek bevonásával jelentősen növelhető a kapható kölcsönösszeg, arra azonban figyeljünk, hogy legfeljebb három ingatlant vonhatunk be.
3. Hitelbiztosítéki érték: A bank bizony azt is meg fogja nézni és bele fogja kalkulálni a konstrukcióba, hogy mekkora az ingatlan hitelbiztosítéki értéke. Ez azt jelenti, hogy megnézi, hogy amennyiben hosszasan nem fizetjük a törlesztőnket, és a bank emiatt elveszi az otthonunkat, akkor mekkora összegért tudná eladni azt. A hitelbiztosítéki érték természetesen alacsonyabb, mint a forgalmi érték, ami azért rossz hír a számunkra, mert gyakran ezt az értéket veszik figyelembe a hitelösszeg meghatározása során. 

Mi mindenre figyeljünk a hiteligénylés során?

Az első fontos lépés tehát, hogy mérlegeljünk, és döntsük el, hogy személyi kölcsönt szeretnénk igényelni, vagy szabad felhasználású jelzáloghitelt. Ha utóbbit, akkor az alábbi szempontokat mindenképpen tartsuk szem előtt!

Ne rohanjunk fejjel a falnak, és ne hozzunk megfontolatlan döntéseket. Mielőtt elköteleznénk magunkat egy bank mellett, alaposan mérlegeljük, hogy valóban az kínálja-e a legkedvezőbb konstrukciót. A jelenlegi rekordmagas kamatok mellett ugyanis sokmillió forintot bukhatunk azon, ha nem sikerül jó konstrukciót választanunk, ekkora ugyanis a differencia a legolcsóbb és a legdrágább hitelek között. De nézzük is meg konkrétan a számokat!

• Amennyiben 20 millió forintot szeretnénk felvenni 20 év futamidővel, 10 évig fix kamatozással, a havi nettó jövedelmünk pedig 500 ezer forint, akkor a jelenlegi hitelpiac legkedvezőbb szabadfelhasználású jelzáloghitele esetében 10,11 százalékos kamattal kellene számolnunk. Ennek havi törlesztőrészlete 188 686 forint lenne, a teljes visszafizetendő összeg pedig 45 284 374 forint.
• Amennyiben 20 millió forintot szeretnénk felvenni 20 év futamidővel, 10 évig fix kamatozással, a havi nettó jövedelmünk pedig 500 ezer forint, akkor a jelenlegi hitelpiac legdrágább szabadfelhasználású jelzáloghitele esetében 12,53 százalékos kamattal kellene számolnunk. Ennek havi törlesztőrészlete 218 162 forint lenne, a teljes visszafizetendő összeg pedig 52 371 512 forint. 

Jól látható tehát, hogy hatalmas különbségek vannak ugyanolyan feltételek mellett is! Amennyiben ugyanis a legolcsóbb konstrukció helyett a legdrágábbat választjuk, akkor havi 30 ezer forinttal kellene többet fizetnünk, így összesen, 20 év alatt 7 millió forinttal többet adnánk ki a zsebünkből, ami nem kevés pénz. 

Ha kiválasztottuk a számunkra legkedvezőbb konstrukciót, akkor már csak be kell nyújtanunk a papírokat, dokumentumokat, és várjunk. Hamarosan felkeres bennünket az értékbecslő, aki kijön felmérni a fedezetbe kínált ingatlan értékét, ezután pedig megkapjuk az ajánlatot a banktól. Ez a folyamat azonban nem pár napos művelet: akár több hétig is elhúzódhat, ha pedig hiánypótlásra van szükség, még több időt vesz igénybe az elbírálás.