Bombaként robbant be a magyar közbeszédbe a hír, hogy egy eddigieknél is sokkal kedvezőbb hitelkonstrukció kerül a piacra. Lakáshitelekből eddig is kényelmesen válogathattunk, és az állami támogatással bíró konstrukciók eddig is szuperkedvezőek voltak, de az újonnan a piacra dobott zöld hitel valósággal történelmet írt. 

Nagy szükség van a fenntartható otthonokra

Az elmúlt években nagy hangsúlyt fektettek az otthonteremtésre. Hazánk demográfiai adatai már hosszú évtizedek óta rosszat sejtetnek, ennek megállítása céljából az állam igen komoly (tízmilliós) otthonteremtési kedvezményeket és hiteleket ad a lakosságnak, amennyiben gyermekeket vállalnak. Ettől nem függetlenül jelentősen megugrott az ingatlanvásárlási kedv, így az újonnan épített házak száma is ütemesen növekedik. Fontos azonban, hogy az újonnan átadott házak energiatakarékosak legyenek, hiszen amennyiben körülnézünk, láthatjuk, hogy nagyon kevés a BB kategóriába sorolható ingatlan. Tudvalevő az is, hogy egy régi, 1960-as években épült ház energiafelhasználása nyolcszor akkora, mint egy mai modern ház felhasználása. Ez a szám igencsak borzongató, az igazság pedig az, hogy még az 1980-as években épült házak sem túl takarékosak, ezeknek energiafogyasztása ugyanis mintegy 2,5-szöröse a maiaknak. Szomorú továbbá, hogy még a 2020-ban épült ingatlanoknak is mindössze öt százaléka került BB – vagy annál jobb – kategóriába, ami igen nagy megdöbbenést okozott a hazai szakembereknek. Ezek a számok korábban is nagyon alacsonyak voltak, 2019-ben az átadott otthonoknak mintegy 2,8 százaléka érte el a BB kategóriát, 2018-ban pedig mindössze a 2 százaléka. Elmondható tehát, hogy két év alatt több mint a duplájára emelkedett a zöld otthonok száma, ugyanakkor ez még mindig tragikusan kevés, főleg, ha más nyugati országokhoz viszonyítjuk a statisztikát. 

Honnan lehet tudni, milyen kategóriába sorolható egy ingatlan?

Ahhoz, hogy megtudjuk, hogy egy adott ingatlan milyen energetikai tulajdonságokkal rendelkezik, többnyire elegendő, ha az energiatanúsítványát kikérjük és áttanulmányozzuk. Ingatlan adásvétel esetében ennek beszerzése kötelező lépés, akárcsak a közös ügyvéd fogadása, a tulajdoni lap kikérése vagy a közművekkel való kommunikáció. Igaz, eddig az energetikai tanúsítványra mintegy kötelezően elintézendő hasztalanságra tekintettek, pedig a bölcs és tudatos vásárló tudhatja, hogy mennyire sok minden is múlhat ezen a lapon. Az energetikai tanúsítvány ugyanis megmutatja, hogy jelenleg milyen az ingatlan állapota, amiből nagyjából ki lehet számolni, hogy mekkora rezsit kell majd fizetnünk. A szemfüleseknek tehát eddig sem volt utolsó szempont az energetikai tanúsítvány által kimutatott eredmény, sőt, még javaslatot is tesz arra, hogy milyen átalakítások lennének szükségszerűek. A zöld lakáshitel azonban egyszeriben megváltoztatta az energiatanúsítvány megítélését, ennek értékeitől függ ugyanis az, hogy megkaphatjuk-e ezt az extraolcsó, valóban kamattörténelmet író hitelt. Ebben a tanúsítványban ugyanis leírják, hogy milyen környezetvédelmi kategóriába lehet sorolni az adott ingatlant. A zöld hitelt csak azok vehetik fel, akik olyan ingatlant kívánnak vásárolni vagy építeni, amely legalább a BB kategóriába sorolt. Mutatjuk, milyen kategóriákkal számolhatunk:

• Az AA++ kategóriába tartoznak azok az ingatlanok, amelyek minimális energiaigényűek, ez pedig a lehető legjobb minősítés, a legfenntarthatóbb kategória;
• Az AA+ kategóriába tartoznak azok az ingatlanok, amelyek kiemelkedően nagy energiahatékonyságúak; 
• Az AA kategóriába tartoznak azok az ingatlanok, amelyeknek energetikai tulajdonságai a közel nulla kategóriához (BB) képest jobbak, de nem olyan jók, mint az AA+ eredményei;
• A BB kategóriába tartoznak azok az ingatlanok, amelyeknek az energiaigénye közel nulla;
• Az CC kategóriába tartoznak azok az ingatlanok, amelyek korszerűek;
• Az DD kategóriába tartoznak azok az ingatlanok, amelyek megközelítik a korszerűeket;
• Az EE kategóriába tartoznak azok az ingatlanok, amelyeknek az energiaigénye kedvezőbb az átlagosánál;
• Az FF kategóriába tartoznak azok az ingatlanok, amelyek átlagosak energiaigény szempontjából;
• Az GG kategóriába tartoznak azok az ingatlanok, amelyeknek az energiaigénye megközelíti az átlagosét;
• Az HH kategóriába tartoznak azok az ingatlanok, amelyek energiaigénye gyenge;
• Az II kategóriába tartoznak azok az ingatlanok, amelyek energiaigénye rossz;
• Az JJ kategóriába tartoznak azok az ingatlanok, amelyek energiaigénye kiemelkedően rossz. Ez a lehető legrosszabb minősítés.

A zöld lakáshitelhez tehát olyan ingatlant kell vásárolnunk vagy építenünk, amelynek a besorolása legalább BB, vagy annál jobb, tehát lehet AA, AA+ és AA++.

Mitől is olyan rendkívüli a zöld hitel?

A zöld hitel amiatt ilyen kedvező, mert a Magyar Nemzeti Bank a Zöld Otthon Program keretei között refinanszírozással – nulla százalék kamattal – biztosítja az erre szánt forrást, azaz a folyósító és szerződéskötő bankok a Jegybanktól kapják a pénzt, ezt folyósítják nekünk, és amit mi visszafizetünk alacsony kamaton, azt a bank visszaküldi a Jegybanknak, ám a kamatot megtartja magának. Mindazonáltal a Jegybank – mivel ő biztosítja a forrást – megszabhatta, hogy mekkora lehet a maximálisan kiszabható kamat, illetve egyéb feltételekbe is beleszólása van. 

Mindezeknek keretei között összegezhető, hogy a zöld lakáshitel maximális kamata évi 2,5 százalék lehet, folyósítási díjként pedig nem kérdhetnek többet 0,75 százaléknál, ami nem haladhatja meg a 100 ezer forintot. Fontos kritérium, hogy egyéb költséget a bank nem érvényesíthet az ügyfél kárára. Az ügyfél legfeljebb 70 millió forintnyi hitelt vehet fel, és a legvégső futamidő 25 év, ennél több semmiképpen nem lehet. A futamidő végéig a kamat mindenképpen fix, ezen változtatni semmiképpen nem lehet. Tisztában kell ugyanakkor lenni azzal is, hogy ahogyan minden jelzálog típusú hitel esetében, itt is előfordulhat (és általában elő is fordul), hogy lesznek olyan költségek, amelyek nem banki díjak: ilyenek többek között a közjegyzői és a földhivatali díjak. 

Mennyivel olcsóbb ez a lakáshitel, mint a többi? 

Nem véletlen, hogy ezt a magyar hiteltörténelem legkedvezőbb hiteleként emlegetik az új zöld lakáshitelt. Az igazság ugyanis az, hogy ilyen olcsó lakáshitelt még soha nem lehetett felvenni. Ezeddig igen kedvezményes időszakban legfeljebb 0 százalékos THM-mel bíró hiteleket tudtak felvenni a szemfülesek, a Babaváró hitelt pedig nem érdemes összehasonlítani vele, mert bár az ügyfelek túlnyomó többsége valóban ingatlanvásárlási célokra használja fel, hivatalosan mégis szabad felhasználású hitelként tarjuk számon. Ha azonban mégis összevetnénk a kettőt, akkor látnunk kell, hogy amennyiben nem születnek meg a vállalt gyerekek, és nem alakul át támogatássá a Babaváró, akkor hitel marad, és évi 5 százalékos kamatozással kell számolnunk. 

Ha tehát kizárólag a tisztán lakáshitelekkel vetjük össze a zöld hitelt, akkor azt lehet mondani, hogy ilyen kedvező konstrukciót még nem láthattunk. Eddig a legkedvezőbb konstrukcióként a CSOK-ot kiegészítő hitelét szokás emlegetni. A CSOK hitel a CSOK-ot egészíti ki, éves kamata pedig 3 százalék. Ez azonban nem jár mindenkinek, ugyanis csak az kaphatja meg a maximális 15 millió forintot, aki legalább három gyermeket vállal. Szintén nagyon kedvező hitelként szokás számon tartani a Magyar Fejlesztési Bank által finanszírozott hitelprogramját, a Sikeres Magyarországért lakossági energiatakarékossági hitelprogramot, aminek szintén rekordalacsony kamata volt, ugyanis a hitel árára a bankok legfeljebb 2,5 százalékos kamatot tehettek, ugyanakkor a kamatbázis az euró átlagkamata volt, így összességében 3 százalékos kamattal férhettek hozzá az ingatlant vásárolni kívánók, ugyanakkor a társasházak és lakóközösségek 3,5 százalékos kamatfelár mellett vehették igénybe. 

A másik rekordalacsony kamattal rendelkező hitel az Otthonfelújítási Hitel, amelynek keretei között a családok korszerűsíthetik, felújíthatják az otthonaikat, a felújítási költségek felét kifizeti az állam, és ha a másik felének finanszírozására nincs önerőnk, akkor felvehetjük rá ezt az igen kedvező konstrukcióval bíró Orrhonfelújítási Hitelt. Ez maximum 3 millió forint lehet, a folyósított hitel kamata pedig nem haladhatja meg a három százalékot. Fontos azonban megjegyezni, hogy ez a hitel új ingatlan vásárlására nem használható fel, csak a már meglévő felújítására. 

Talán senki nem fog meglepődni, ha azt mondjuk, a piaci lakáshitelek jelentősen drágábbak az állami lakáshiteleknél. Így azon sem kell csodálkozni, hogy az állami támogatással bíró zöld lakáshitel sokkal olcsóbb, mint bármelyik piaci hitel. A Magyar Nemzeti Bank idén is készített egy felmérést, ennek alapján meg lehet állapítani, hogy a piaci hitelek 10 éves fix törlesztővel átlagosan 3,75 százalékos kamattal vehetők fel, amennyiben pedig 10 évnél hosszabban fixáljuk le a kamatot, akkor a kamat jelentősen magasabb lesz, így már átlagosan 4,62 százalékkal kell számolnunk. 

Ki lehet-e egészíteni a CSOK-kal?

Az állami támogatású hitelekben az az igazán nagyszerű, hogy ezek egymást kiegészítik, és sokszor az együttes felvétele további kedvezményeket hozhat. Amennyiben felvesszük a CSOK hitelt és a zöld hitelt is, akkor a CSOK hitelnek 15 millió forintig 0 százalékos lesz a kamatozása, a havi törlesztőrészlete pedig pusztán 20 ezer forint. Mindez azt jelenti, hogy a teljesen visszafizetendő összeg akár 5 millió forinttal csökkenhet. Nagyon fontos kitétel azonban, hogy amennyiben a CSOK hitelt együtt vesszük fel a zöld hitellel, akkor a kettő együtt nem lehet több 70 millió forintnál. Ennél több finanszírozási támogatást tehát nem várhatunk ettől a két hiteltől. Ugyanakkor ehhez még hozzájár a 10 millió forintos CSOK támogatás, így 80 millió forinttal számolhatunk összesen. 

Milyen törlesztőrészletre lehet számítani?

Amennyiben 70 millió forintos hitelt veszünk fel, a futamidő pedig 25 év, akkor a havi törlesztőrészlet 314 ezer forint lesz. Ez azt jelenti, hogy a teljes visszafizetendő összeg 94 millió forint. Ha valamilyen piaci hitelt vennénk igénybe, amelyeknek a kamata általában 4-5 százalék, akkor ugyanilyen feltételek mellett 111-121 millió forintot kellene visszafizetni a felvett 70 millió forint után. Ez tehát azt jelenti, hogy a zöld lakáshitellel akár 20 millió forintot is megtakaríthatunk. Ez azonban a legszélsőségesebb eset, hiszen ha figyelembe vesszük, hogy mennyi egyéb támogatás is van, akkor azt láthatjuk, hogy nem kell mindenkinek felvenni a maximális 70 millió forintot. 

Milyen feltételei vannak a zöld hitelnek?

Az talán már a korábbiakból is kiderült, hogy a zöld lakáshitel egy igazi extrahitel, ilyen konstrukciót ugyanis még soha nem láthattunk. Azt azonban fontos kiemelni, hogy nem jár mindenkinek. A Magyar Nemzeti Bank kiadott egy “Fenntarthatóság és jegybanki politika – zöld szempontok az MNB monetáris politikai eszköztárában” című anyagot, amelyben a következőképpen fogalmaznak: 

„Az új építésű ingatlanok vásárlására igénybe vehető alacsony kamatozású hitelek révén nagyban javulhatna az új lakások hitelből történő megvásárlásának elérhetősége. Jegybanki forrás nyújtásával a piaci hiteleknél lényegesen kedvezőbb és a futamidő végéig rögzített kamatú termékek kialakítása válhat lehetségessé. Egyéb gazdaságpolitikai intézkedésekkel, például állami kamattámogatás vagy garanciavállalás nyújtásával a fennmaradó kamatfelár részleges vagy teljes csökkentésére is lehetőség nyílhat. A jegybank kedvező forrásnyújtással, míg a kormányzat a kiemelt társadalmi csoportok esetén a hitelkockázat átvállalásával vagy kamattámogatással segíthetné az új ingatlanok vásárlását vagy építését.”

Ebből látható tehát, hogy az extra kedvezményes hitelt csak azok vehetik fel, akik olyan lakást szeretnének vásárolni, amely extra fenntartható, extra zöld, extra környezetbarát, ez azonban jelentősen drágább is a kevésbé környezetkímélő társainál.

Emellett azonban vannak más feltételei is annak, hogy megkapjuk a zöld lakáshitelt. Elvárás többek között az, hogy a hitelre megvásárolt ingatlanban a tulajdonosok legalább tíz évig életvitelszerűen éljenek. Emellett fontos azzal is tisztában lennünk, hogy amennyiben szeretnénk előtörleszteni, annak extra költségei lehetnek. Szabályozva lett, hogy az előtörlesztett összegnek legfeljebb egy százalékát számíthatják fel előtörlesztési díjként, ám ez semmiképpen nem haladhatja meg a 30 ezer forintot. Az előtörlesztési díj kifizetése alól azonban van egy kiskapu, így ezt könnyedén megúszhatjuk. Ha ugyanis éppen akkor jár le a lakástakarékpénztári szerződésünk, és ebből pénzt kapunk vissza, akkor ha ebből törlesztünk elő, nem lehet előtörlesztési díjat levonni. 

Ha az ingatlant, amire a zöld hitelt felvettük, mi magunk építjük, és az építkezésre kérünk kölcsön, akkor az építkezés ütemezéséhez igazíthatjuk a finanszírozás folyósítását is. Ez azt jelenti, hogy ilyenkor nekünk négy év rendelkezésre tartási időnk van arra, hogy folyósítsák az igényelt összeget. Mindazonáltal azt is meg kell jegyezni, hogy az első részlet folyósításától számított három éven belül le kell hívni, így ekkorra mindenképpen el kell kezdeni a ház építését. 

A Magyar Nemzeti Bank a zöld lakáshitelre 200 milliárd forintot tett félre, így ha egy felvett hitelre átlagosan 50 millió forintot számolunk, akkor ez azt jelenti, hogy ez az összeg négyezer lakás megvásárlására vagy felépítésére elegendő. Mindazonáltal úgy értesültünk, hogy a Jegybank álláspontja az, hogy amennyiben fokozott érdeklődést mutatnak az ügyfelek ezen új hitel iránt, akkor ezt a forrást bővíteni fogják. Noha ez a négyezer lakás kevésnek tűnhet, látni kell, hogy igen kevés olyan lakás vagy ház kerül átadásra, amelyek elérik legalább a BB kategóriát.